黑巖小說(shuō)

第451章 你要做這個(gè)時(shí)代的圣人么？（第3頁(yè)）

“總督閣下，您看到的，”林火旺臉上的笑容更深，而且還帶著一種俯瞰棋局的從容，“只是計(jì)劃書里寫出來(lái)給您看的部分?！?/p>

他不等麥理浩反駁，繼續(xù)說(shuō)道：“是的，單看保障房這一塊，置地幾乎無(wú)利可圖。但請(qǐng)?jiān)僮屑?xì)看看計(jì)劃的配套部分，甚至我附帶呈送的商業(yè)開發(fā)規(guī)劃書。”

林火旺又敲了敲另一份文件:“每一處‘居者有其屋’大型新市鎮(zhèn)的中心位置，都將由我們置地集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)并持有核心商業(yè)物業(yè)——龍廣場(chǎng)（Dragon

Plaza）！這不僅僅是購(gòu)物中心。它將是集頂級(jí)零售、餐飲、娛樂(lè)于一體的超級(jí)商業(yè)綜合體。更重要的是，”

緊接著，林火旺便拋出了最關(guān)鍵的核心點(diǎn)，“圍繞每一個(gè)大型保障房社區(qū)、每一個(gè)龍廣場(chǎng)，我們同時(shí)規(guī)劃了配套的高階寫字樓園區(qū)、龍JUMP主題樂(lè)園，以及……毗鄰的高品質(zhì)、市場(chǎng)化的商品住宅項(xiàng)目！”

“與此同時(shí)，為了支撐整個(gè)社區(qū)巨量人口的出行便捷和商業(yè)活力，港府必須配合我們，將規(guī)劃中的港鐵未來(lái)線路，在這些新社區(qū)的中心位置——龍廣場(chǎng)的門口，設(shè)立站點(diǎn)！站點(diǎn)名稱，必須是‘龍廣場(chǎng)’站?！?/p>

“總督閣下，當(dāng)幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的低成本住戶被導(dǎo)入一個(gè)新社區(qū)時(shí)，他們需要消費(fèi)，需要娛樂(lè)，需要就業(yè)。龍廣場(chǎng)提供零售、餐飲和基礎(chǔ)就業(yè)崗位。

高階寫字樓吸引公司入駐，創(chuàng)造本地中高層職缺，也為鄰近高端住宅的居民提供服務(wù)需求。主題體驗(yàn)區(qū)吸引家庭和游客。而社區(qū)內(nèi)龐大的居住人流和高品質(zhì)的生活配套，又反過(guò)來(lái)支撐了中心商圈、高端樓盤的價(jià)值和租金！”

“保障房項(xiàng)目，為我們精準(zhǔn)、快速地鎖定了巨量的基礎(chǔ)客源和人氣。而我們?cè)谄渲苓吪涮组_發(fā)并持有的高端商業(yè)地產(chǎn)龍廣場(chǎng)、寫字樓、主題娛樂(lè)和高端住宅項(xiàng)目，才是真正的利潤(rùn)源泉所在。保障房建設(shè)本身產(chǎn)生的微薄利潤(rùn)，甚至可以說(shuō)，是我們獲取政府優(yōu)惠政策、優(yōu)惠地塊以及這項(xiàng)巨大基礎(chǔ)客流壟斷性‘導(dǎo)入?yún)f(xié)議’所必須付出的……渠道費(fèi)用！”

“這一套打法！”林火旺絲毫不怕泄露地說(shuō)道，“不僅僅是建房子，是在造城！以平價(jià)甚至微利的保障性住房為抓手，導(dǎo)入人口規(guī)模，帶動(dòng)周邊多元化、高附加值的高端物業(yè)開發(fā)，形成內(nèi)部經(jīng)濟(jì)循環(huán)和品牌價(jià)值高地。

人口的規(guī)模效應(yīng)和龍騰品牌的聚集效應(yīng)一旦形成，其帶來(lái)的長(zhǎng)期租金收益和資產(chǎn)升值潛力，遠(yuǎn)非傳統(tǒng)‘拿地-蓋樓-賣樓’模式可比。龍廣場(chǎng)在哪里，哪里就是核心商圈！哪里就是資產(chǎn)增值的中心！”

麥理浩陷入了沉默。他確實(shí)看到了林火旺文件中那些商業(yè)配套部分的文字，但在這個(gè)年代，他無(wú)法徹底理解這種“羊毛出在狗身上，豬來(lái)買單”的高維商業(yè)模式。

在1970年代末的港島，地產(chǎn)商們的玩法原始而高效：拿下一塊地，修蓋大廈，住宅或商用，進(jìn)行宣傳，預(yù)售樓花，借助持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)行炒賣，高價(jià)出售。

或者持有高端物業(yè)收租，坐享其成。在這個(gè)黃金時(shí)代，只要擁有足夠的資本和渠道拿到位置不錯(cuò)的地塊，躺賺幾乎是常態(tài)。

就像李嘉城的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，剛剛在地鐵上蓋物業(yè)的競(jìng)標(biāo)中擊敗置地，中標(biāo)消息傳出，長(zhǎng)實(shí)股價(jià)便如火箭般躥升。

即使當(dāng)時(shí)長(zhǎng)實(shí)幾乎“兜比臉還干凈”，匯豐等銀行也毫不猶豫地提供十?dāng)?shù)億的貸款支持其后續(xù)開發(fā)。

為何？因?yàn)槭袌?chǎng)認(rèn)為這是包賺不賠且利潤(rùn)豐厚的“金蛋”。一切核心都在“地段、開發(fā)、賣出持有”這條簡(jiǎn)單價(jià)值鏈上。

林火旺現(xiàn)在提出的這套計(jì)劃，在麥理浩看來(lái)，無(wú)疑是畫蛇添足。置地本身坐擁金鐘、中環(huán)的核心地塊，只做高端租賃或豪宅開發(fā)，利潤(rùn)足以支撐發(fā)展。

為何要費(fèi)盡心機(jī)去涉足那些偏遠(yuǎn)土地上的大型平價(jià)社區(qū)開發(fā)，還要搭配巨額投入做商業(yè)中心、主題樂(lè)園？這成本、這精力、這潛在風(fēng)險(xiǎn)與收益比，似乎完全不成比例。

尤其是那計(jì)劃書里保障房項(xiàng)目可憐的利潤(rùn)數(shù)字，簡(jiǎn)直就是賠本賺吆喝。只有一種解釋似乎說(shuō)得通——林火旺在下一盤更大的“非商業(yè)”棋局，他想收買民心，博取巨大的社會(huì)聲望和草根支持，為自己的商業(yè)帝國(guó)打下不可撼動(dòng)的政治根基。

但這樣做的代價(jià)……動(dòng)輒數(shù)億乃至數(shù)十億港幣的利潤(rùn)舍棄？麥理浩內(nèi)心搖頭，覺(jué)得這太過(guò)瘋狂。

在麥理浩的面前，林火旺當(dāng)然不會(huì)向麥理浩完全展露未來(lái)的圖景。

比如品牌聚合效應(yīng)、長(zhǎng)線資產(chǎn)價(jià)值倍增、對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期的能力以及獲得土地資源的效率優(yōu)勢(shì)。他只需要將未來(lái)要做的一些表象邏輯說(shuō)清楚，然后再順著麥理浩部分“正確”的猜測(cè)，去包裝一層合理的商業(yè)外衣即可。

……